Mag een makelaar dronebeelden laten maken? Regels, privacy en toestemming op een rij

Je wilt een woning sterker in de markt zetten met luchtbeeld, maar dan komt de twijfel. Mag je zomaar een drone boven een woonwijk laten vliegen? Wat als de tuin van de buren in beeld komt? En wie is verantwoordelijk als er iets misgaat, jij of de piloot? Het zijn precies de vragen die makelaars tegenhouden om te bellen, terwijl het antwoord meestal geruststellend is. In dit artikel zetten we de drone regels voor makelaars op een rij: wat er mag boven een woonwijk, hoe je met de privacy van omwonenden omgaat, van wie je toestemming nodig hebt en wat je vastlegt met je dronebedrijf. Welke beelden je van een pand nodig hebt zetten we op een rij in welk beeldmateriaal een pand nodig heeft.

Kort antwoord: ja, een makelaar mag dronebeelden laten maken van een woning die te koop staat. Er geldt geen algemeen verbod op vliegen boven bebouwing. De voorwaarden zitten in de uitvoering: de piloot moet geregistreerd, gecertificeerd en verzekerd zijn voor het toestel dat hij gebruikt, het luchtruim moet vrij zijn en je moet zorgvuldig omgaan met beelden van omwonenden. Laat je het door een professioneel dronebedrijf doen, dan regelt dat bedrijf dit voor je. Bekijk hoe wij dat aanpakken op onze pagina drone voor makelaars.

Let op: dit artikel is bedoeld als praktische uitleg voor makelaars en niet als juridisch advies. Regelgeving verandert, dus check bij twijfel de actuele regels bij de Rijksoverheid en de RDW. Twijfel je over een specifiek pand? Leg de situatie dan voor aan je dronebedrijf.

Mag je met een drone boven een woning vliegen?

Kort gezegd: ja. In de Europese regels die ook in Nederland gelden bestaat geen algemeen verbod op vliegen boven bebouwing of boven een woonwijk. De meeste vastgoedopnames vallen in de zogenoemde open categorie, de lichtste categorie met de laagste risico's. Daarbinnen gelden een paar harde grenzen die altijd opgaan:

• Maximaal 120 meter hoogte. Ruim voldoende voor een woning. Een goede vastgoedopname vliegt vaak veel lager, omdat het pand dan herkenbaar in beeld blijft.
• Altijd binnen zicht. De piloot moet de drone met het blote oog kunnen zien. Achter een rij bomen of over een dak heen vliegen zonder zicht mag niet.
• Nooit boven mensenmenigten. Een open dag met veel bezoekers op het perceel vraagt dus om een ander opnamemoment.
• Niet in verboden luchtruim. Rond luchthavens, bepaalde natuurgebieden en andere beperkingsgebieden geldt een verbod of is toestemming nodig. Dat check je vooraf op de kaart.

Waar het in de praktijk op vastloopt is niet de locatie maar het toestel. Binnen de open categorie bepaalt het gewicht en het klasselabel van de drone hoe dicht je bij mensen mag komen die niets met de vlucht te maken hebben. Een lichte drone mag dicht bij bebouwing komen, een zwaardere drone vraagt om extra afstand of een aanvullend certificaat van de piloot. Een oudere drone zonder klasselabel valt in de zwaarste subcategorie en moet juist ruime afstand houden van woonwijken, wat hem voor een woningopname vrijwel onbruikbaar maakt.

Dat verschil is precies de reden waarom een makelaarskantoor dat zelf een drone aanschaft vaak van een koude kermis thuiskomt: het toestel uit de winkel mag op papier misschien wel vliegen, alleen niet op die plek. Hoe die categorieën en certificaten in elkaar zitten leggen we uit in het A2 en STS dronecertificaat uitgelegd. De volledige landelijke set regels vind je in onze gids over drone regelgeving in Nederland.

Privacy en de AVG: waar ligt de grens bij de buren?

Dit is de vraag die makelaars het vaakst stellen en dat is terecht. Je fotografeert een woning in een straat waar ook andere mensen wonen. Zodra je als bedrijf beelden maakt en publiceert, val je onder de AVG. Dat klinkt zwaarder dan het is, want het gaat om één principe: je legt vast wat nodig is voor de verkoop en niet meer dan dat.

In de praktijk komt het neer op een paar vuistregels:

• Overzicht mag, detail niet. Een luchtfoto waarop de te koop staande woning centraal staat en de omgeving zichtbaar is, is normaal beeldgebruik. Inzoomen op het terras of de achtertuin van de buren is dat niet.
• Geen herkenbare personen. Mensen die niets met de verkoop te maken hebben, horen niet herkenbaar in de publicatie. Wachten tot iemand naar binnen is of het beeld bijsnijden lost dat meestal op.
• Let op kentekens en huisnummers van derden. Zichtbaar op een overzichtsfoto is doorgaans geen probleem, leesbaar uitvergroot wel. Bij twijfel maak je het onherkenbaar.
• Publicatie is een aparte stap. Een opname maken en die op Funda, social media of in een brochure zetten zijn twee verschillende dingen. Beoordeel per beeld of het geschikt is om te publiceren.
• Kondig het aan. Je bent het niet verplicht, maar een buurtbriefje of even aanbellen voorkomt negen van de tien klachten. Mensen reageren vooral op de verrassing, niet op de drone.

Een tuin is op zichzelf geen persoonsgegeven, dus een overzichtsbeeld waarop het aangrenzende perceel meeloopt is zelden een probleem. Het gaat mis bij gerichte, gedetailleerde beelden van andermans erf zonder dat daar een reden voor is. Houd je die lijn aan, dan blijf je ruim aan de goede kant. Welke beelden je uiteindelijk het beste publiceert lees je in dronefoto's op Funda.

Van wie heb je toestemming nodig?

Naast de luchtvaartregels speelt er een tweede laag: de mensen en partijen rond het pand. Die toestemming is meestal zo geregeld, mits je er vooraf aan denkt.

1. De verkopende eigenaar. Vanzelfsprekend, maar leg wel even vast dat er luchtbeeld wordt gemaakt en waarvoor het gebruikt wordt. Dat voorkomt discussie achteraf over hergebruik.
2. De bewoner, als dat een huurder is. Bij een verhuurd pand is de eigenaar de opdrachtgever, alleen woont er iemand anders. Stem het opnamemoment met de bewoner af.
3. De VvE, bij een appartement. Gaat het om gemeenschappelijke daken, galerijen of tuinen, dan is een berichtje naar de VvE netjes en vaak nodig.
4. De eigenaar van de opstijgplek. De drone moet ergens opstijgen en landen. Dat gebeurt bij voorkeur op het perceel zelf. Wil je vanaf een aangrenzend terrein of parkeerplaats starten, dan vraag je dat aan de eigenaar.
5. De gemeente, in bijzondere gevallen. Bij drukke binnenstedelijke locaties of een start vanaf openbaar terrein kan de lokale regelgeving een rol spelen. Je dronebedrijf zoekt dat uit.

Bij een doorsnee woning met tuin is dit binnen vijf minuten geregeld. Bij een appartementencomplex of een pand in een binnenstad kost het wat meer afstemming, dus plan dat vooraf in.

Wie is aansprakelijk: de makelaar of het dronebedrijf?

Een belangrijk punt dat vaak wordt overgeslagen. Zolang je de opdracht geeft aan een professioneel dronebedrijf, is dat bedrijf de exploitant van de vlucht. Het bedrijf is verantwoordelijk voor de registratie, de certificering van de piloot, de luchtruimcheck en de verzekering. Gaat er iets mis, dan ligt de schade bij hun aansprakelijkheidsverzekering en niet bij jouw kantoor.

Dat verandert zodra je het zelf gaat doen of een kennis met een drone vraagt. Dan word je zelf exploitant, met alle verplichtingen die daarbij horen. Vliegt die kennis onverzekerd en raakt de drone een auto, een dakraam of erger een persoon, dan heb je een probleem dat in geen verhouding staat tot de besparing. Dit is de belangrijkste reden om een woningopname uit te besteden. Waar je verder op let bij het kiezen van een partij staat in een dronebedrijf inhuren: waar op letten.

De checklist voor je volgende woningopname

Wil je het in één keer goed doen? Loop deze punten langs voordat de drone de lucht in gaat. Werk je met een professionele partij, dan is dit tegelijk de lijst met vragen die je hen stelt.

• Is de piloot geregistreerd en gecertificeerd voor het toestel dat hij bij dit pand gebruikt? Vraag om het bewijs, een net bedrijf laat het zonder aarzelen zien.
• Is er een aansprakelijkheidsverzekering die dronevluchten dekt? Vraag naar het verzekerde bedrag.
• Is het luchtruim gecheckt op no-fly zones en beperkingsgebieden rond dit adres?
• Weet de bewoner ervan en zijn de directe buren geïnformeerd?
• Is de opstijgplek geregeld en is er voldoende ruimte om veilig op te stijgen en te landen?
• Is het weer geschikt? Wind en neerslag bepalen meer dan temperatuur. Het beste opnamemoment kiezen doe je met deze uitleg over timing en licht.
• Zijn de afspraken over gebruik vastgelegd? Wie mag de beelden gebruiken, hoe lang en op welke kanalen?

Zo regelen wij het bij een woningopname

Bij ons is dit onderdeel van de opdracht en geen los gedoe voor de makelaar. Zodra we het adres hebben, controleren we het luchtruim en kijken we op de kaart naar de situatie ter plaatse: de ruimte rond het pand, de opstijgplek en of er beperkingsgebieden in de buurt liggen. Zit er iets in de weg, dan hoor je dat voordat je de opdracht bevestigt en niet als de piloot al voor de deur staat.

Op locatie vliegen we gericht. We maken de shots die de woning verkopen, de ligging, de tuin, het perceel en de omgeving. De camera houden we weg van de erven van de buren. Personen die toevallig in beeld lopen halen we eruit of we wachten simpelweg even. Daarna lever je binnen twee werkdagen bruikbaar beeld aan in de formaten die je nodig hebt. Meer over de aanpak en de tarieven staat op drone voor makelaars en op de bredere pagina dronebeelden voor vastgoed.

Wij staan achter ons werk: ben je niet tevreden, dan doen we het opnieuw. Waarom kantoren voor ons kiezen lees je in waarom Quantiz inhuren voor dronebeelden.

Woningen en projecten die we al vanuit de lucht in beeld brachten

Praten over regels is één ding, laten zien wat eruit komt is beter. Een greep uit het werk dat we voor woningen en nieuwbouwprojecten in verkoop maakten. Allemaal gevlogen met een A2-gecertificeerde piloot en binnen de regels die hierboven staan.

• Particuliere woning, drone en luchtfotografie. Precies het type opname waar dit artikel over gaat: een korte cinematische dronevideo plus hoge-resolutie luchtfoto's van het pand, de tuin en de ligging, in één opnamedag en binnen 48 uur geleverd in formaten voor Funda, website en social. Bekijk de case.
• De Dijkgraaf, Ouderkerk aan den IJssel. Appartementen aan de Hollandsche IJssel. Vanaf de grond kijk je tegen de dijk aan, vanaf hoger kijk je eroverheen. We vlogen het uitzicht per woonlaag met de hoogte in beeld, van 4 tot 12 meter. Bekijk de case.
• Passagekwartier, Zwijndrecht. 62 appartementen in drie gebouwen die elk een andere kant op kijken. Daarom per gebouw een eigen serie uitzichten, van 7,4 tot 23,2 meter hoogte. Bekijk de case.
• Hof van Willebrord, Sint Willebrord. 34 koopappartementen aan het Processiepark. Een omgevingsvideo die laat zien wat een koper vanaf de voordeur bereikt: het park, de boodschappen en de bereikbaarheid via de A58. Bekijk de case.

Vooral die uitzichtvideo's zijn interessant als je nieuwbouw verkoopt. Je laat een koper zien wat hij straks vanaf zijn eigen verdieping ziet, terwijl er nog niets staat. Dat is een verkoopargument dat een plattegrond of een impressie je niet geeft. Het is meteen het antwoord op de vraag die kopers bij appartementen altijd stellen.

Werk je aan de beheerkant, bijvoorbeeld voor een VvE of als vastgoedbeheerder? Dan is luchtbeeld ook bruikbaar om de staat van een dak vast te leggen zonder steiger of hoogwerker. Zo fotografeerden we voor FALK de dakprojecten op het Tinbergenplantsoen en bij Scouting Batenstein. Het volledige overzicht staat op onze projectenpagina.

Veelgestelde vragen

Mag een makelaar zelf met een drone vliegen?

Dat mag, alleen word je dan zelf exploitant. Je moet je registreren, het juiste certificaat halen voor de drone die je gebruikt, een passende verzekering afsluiten en zelf het luchtruim beoordelen. Voor een kantoor dat een paar keer per maand luchtbeeld nodig heeft, is uitbesteden vrijwel altijd goedkoper en veiliger.

Moet ik de buren om toestemming vragen?

Toestemming is doorgaans niet vereist voor een overzichtsopname van het te koop staande pand. Informeren is wel verstandig. Een korte aankondiging voorkomt de meeste klachten, want mensen reageren vooral op het onverwachte. Wil een buurman uitdrukkelijk niet in beeld, houd daar dan rekening mee bij het kiezen van je shots.

Wat als de tuin van de buren in beeld komt?

Op een overzichtsfoto is dat normaal en zelden een probleem, want een tuin is geen persoonsgegeven. Het wordt anders bij gerichte, ingezoomde beelden van andermans erf of bij herkenbare personen. Houd de te koop staande woning het onderwerp en gebruik de omgeving alleen als context.

Mag je boven een appartementencomplex in de stad vliegen?

Vaak wel, al vraagt het meer voorbereiding. Er is minder ruimte om veilig op te stijgen, er lopen meer mensen rond en in binnensteden ligt vaker bijzonder luchtruim. We beoordelen dat per adres en kiezen zo nodig een rustiger tijdstip of een andere opstijgplek.

Wat kost het om dit door een professional te laten doen?

Een woningopname begint bij ons vanaf 150 euro, waarbij de uiteindelijke prijs afhangt van de locatie, de duur en of je alleen foto's of ook video wilt. Wat het oplevert tegenover die kosten rekenen we door in loont een drone voor makelaars.

Zet luchtbeeld gewoon in, maar doe het netjes

De regels rond drones zijn geen reden om luchtbeeld te laten liggen, ze zijn een reden om het goed te laten doen. Een gecertificeerde piloot die het luchtruim checkt, verzekerd vliegt en respectvol met de buurt omgaat, levert je beeld waar geen enkele discussie over ontstaat. Wat dat beeld met je verkoop doet lees je in luchtbeeld bij een woningverkoop en in drone foto's voor vastgoed. Werk je in onze regio, kijk dan ook eens bij drone voor makelaars in Breda.

Wil je gewoon weten of het bij jouw pand kan? Stuur ons het adres, dan zoeken we het uit. Bekijk de dienst drone voor makelaars of vraag vrijblijvend een offerte aan.